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银行恶性争夺个人按揭业务二套房政策形同虚

2020-02-15 15:18:16来源:励志吧0次阅读

银行恶性争夺个人按揭业务 二套房政策形同虚设

房贷回潮已成定势。

7月21日,获悉,近两周来,多家银行已经陆续在监管政策指导下,对二套房按揭贷款抬高门槛。

调查了深圳、上海、北京三个主要城市发现,基本上二套房已经很难在银行争取到首付两成、利率7折的优惠,而普遍上调到首付成,利率上浮为基准利率的1.1倍。

执行标准调整的背后,意在控制风险。近半年来,银行对个人按揭业务的恶性争夺,已经近乎风险控制的底线。

收紧二套房

7月21日,致电深圳某银行,分管个贷业务的负责人告诉:“从今天开始,我们二套房已经全面执行4成首付,1.1倍基准利率。”而在此之前的半年时间里,其对于二套房基本都是二成首付,7折优惠贷款利率。

同日

,致电上海某股份制银行个人住房按揭部主管,他告诉,现在二套房是4成首付,1.1倍利率。

7月20日,北京21世纪不动产朝外大街店。该店的置业顾问告诉,两周前,北京地区还能为客户争取到2成首付,7折优惠,现在银行对二套房基本都是4成首付,利率上浮10%,“而我们基于和银行的合作关系,还能为客户争取到3成首付。”

所有的银行几乎都在近两周的时间内,空前一致地统一了二套房的执行标准。

商业银行人士告诉,步调一致的行动背后,主要来自监管压力。而房价过快上涨所蕴含的风险,也让银行有动力来顺势而为。

银监会6月底下发的59号文要求商业银行要严格执行房地产二套房政策不动摇,不得自行解释二套房认定标准。而在此之前,商业银行的个人住房按揭贷款则在过度宽松的优惠政策下,突飞猛进。

央行统计显示,今年前3月,全国金融机构个人住房按揭贷款新增量约1000亿元,与去年同期基本持平。但二季度后开始猛增,上半年新增达4661.76亿元,同比增幅超过150%。

以北京地区为例,自3月份以来,北京地区首次扭转了自2008年5月以来个人住房贷款新增为负的局面,出现正增长。月个人住房贷款当月发放额分别为35.8亿元、28.7亿元、86.4亿元和92.7亿元,其中4月份个人住房贷款发放额创2008年以来单月新高。截至6月末,北京个人住房贷款余额达到2543.8亿元,比年初增加171.3亿元。

“被禁产品”浮出

在本次监管出手严控二套房政策之前,市场已经在白热化的竞争下,对二套房不分自住、改善、投资,而基本全部一放到底,“首付两成、利率7折”。甚至个别地区在不断推出的创新产品下,个人按揭贷款的利率已经接近资金成本。

深圳市某商业银行人士告诉,去年房地产面临调整之际,交易量大幅萎缩,平均每个月个人按揭贷款量从前期的10亿元左右锐降到1亿元附近。“有的分行一个月没有几单业务,连部门的人都养活不了。”

空前的经营压力,让监管层制定的二套房政策形同虚设。在交易量下滑的情况下,不少银行开始采取“两条腿”走路,一是挖别的银行的存量客户,即“非交易性转按”;二是通过创新产品,打通各种“灰色地带”,争取增量客户。

在此情景下,创新势在必行。首先是长贷短供的气球贷,这个被监管曾于去年禁止的产品,率先冒出。接着假贷应运而生。即允许客户可以只归还利息,而先不归还本金。如此一来,客户的前期还款压力大为减轻。在竞争最激烈的5、6月份,存贷通(贷款减客户存款后余额起算利息)作为一种极具“杀伤力”的产品开始上市。

商业银行人士告诉,白热化的时候,三个产品会一起捆绑起来,推出给客户。而一层层优惠实行完后,在前两个产品相加时,银行可能仅有几十个基点的息差,而加入存贷通后,银行几乎必亏无疑。

6月份,随着季末考核的到来,一些银行开始再次出手。甚至在2成首付上动足文章。推出8+1产品。即首付2成,而返还1成信用贷款,变相将首付降为1成。

除了讨好客户,银行还要讨好销售公司和地产中介。在北京、上海一些地方,6月份最疯狂的时候,一些银行几乎用尽全身解数。为拉到按揭贷款的单,银行不断加大返还房地产销售公司和二手房中介公司的佣金,高时甚至达到贷款标的的18%!

推动投机

深圳某商业银行人士告诉,近3个月来的客户70%都是“投资性的”,自住的可能仅占30%。其判断的依据在于,多数登记的客户并非属于第二、甚至第N套房。

亚豪机构市场总监郭毅介绍,前期是被压抑了一年多的自主需求的释放,而从4月份开始,投资性需求开始明显上升。

以其代理的北京位于朝阳区环间的金隅可乐为例,4月份首期开盘价为7600元/平方米,当天就销售完了90%,而该楼盘在6月底已经上涨到近1万元。

另一个其代理的保利西山林雨,6月份开盘当天,地产商只推出了580套房源,结果中午12点30分时全部售完,无奈又临时加推了200套房源,亦全部售光。

位于国贸附近区域的新城国际,2005年一期开盘时价格不到1万元/平方米。去年底房价回调后单价达到2.4万元左右,迄今单价已经达到3.2万元,甚至去年刚售完的4期已经有卖家报到3.7万元。

支撑房价上涨的力量,固然有压抑的刚性需求,但审贷标准的过于下调和利率的大幅优惠,无疑进一步助长和放大了投资需求,并形成需求上涨与房价上涨的再循环。

文章来源:新浪财经

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